Mietwohnung vor der Neuvermietung renovieren: Was ist sinnvoll?
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Nach dem Auszug entscheidet der Zustand, wie viel zu tun ist: frische Wände, neue Böden, ein neues Bad oder eine Sanierung der ganzen Wohnung. Mit einem Rundgang und ein paar Notizen grenzen Sie den Umfang selbst ein. Was offen bleibt, klären Sie bei der Besichtigung.
Die Wohnung Raum für Raum durchgehen
Gehen Sie die freie Wohnung einmal vollständig durch, am besten mit Grundriss und Handykamera.
Notieren Sie für jeden Raum zuerst, was Sie sehen, und erst danach eine mögliche Arbeit. „Boden im Flur an der Tür abgelaufen“ sagt mehr als „neuer Boden“ und lässt offen, welche Lösung passt.
Worauf Sie beim Rundgang achten:
- Wände und Decken: Bohrlöcher, Risse, Flecken, alte Tapeten
- Böden: abgenutzte Stellen, lose Beläge, unebene Übergänge
- Türen und Zargen: Schäden, schließt die Tür sauber?
- Küche: Fliesenspiegel, Wandflächen hinter den Möbeln, Anschlüsse
- Bad: Fliesen, Fugen, Silikon, Armaturen und Sanitärobjekte
- Auffälliges, das Sie nicht einordnen können, etwa Flecken an Decke oder Wand
Wenn der Umfang schon feststeht: Leerwohnungssanierung nach Mieterwechsel
Vom Zustand zur Maßnahme
Ordnen Sie jeder Beobachtung eine mögliche Maßnahme zu und notieren Sie, was vorher geklärt werden muss.
| Beobachtung | Mögliche Maßnahme | Vorher klären |
|---|---|---|
| Wandflächen mit normalen Gebrauchsspuren | Betroffene Wände ausbessern und streichen | Zustand des Untergrunds und Umfang der Vorarbeiten |
| Abgenutzter Boden in einzelnen Räumen | Bodenbelag in diesen Räumen erneuern | Aufbau, Übergänge und gewünschtes Material |
| Bad wirkt veraltet, Zustand von Fliesen, Fugen oder Armaturen unklar | Bad prüfen lassen, Teilerneuerung oder neues Bad besprechen | Welche Fliesen, Objekte und Armaturen bleiben können |
| Flecken an Decke oder Wand, Ursache unbekannt | Ursache feststellen lassen, bevor gestrichen wird | Woher der Fleck kommt und ob er noch zunimmt |
| Mehrere Räume sowie Bad, Elektro oder Leitungen müssen erneuert werden | Alle Arbeiten als ein Vorhaben planen | Welche Gewerke beteiligt sind und in welcher Reihenfolge sie arbeiten |
Entscheidungen sortieren: klären, festlegen, später
Nicht jede Frage muss vor dem ersten Termin beantwortet sein. Sortieren Sie Ihre Punkte in drei Gruppen:
Zuerst klären
Alles, dessen Ursache unklar ist, und alles, was andere Arbeiten beeinflusst, etwa ein beschädigter Untergrund oder ein unklarer Zustand im Bad.
Für die Renovierung festlegen
Die Arbeiten, die in jedem Fall anstehen, und das Material dafür: Wandfarbe, Bodenbelag, Fliesen.
Später entscheiden
Wünsche, die für diese Vermietung nicht nötig sind. Sie können beim nächsten Mieterwechsel folgen.
Mietwohnung auffrischen, teilweise oder komplett sanieren?
Welcher Umfang passt, hängt vom Zustand ab und davon, wie die Arbeiten zusammenhängen. Sind nur Oberflächen abgenutzt, genügen oft ein Anstrich und ein neuer Boden in einzelnen Räumen.
Liegen mehrere Arbeiten im selben Raum, etwa Boden, Wand und Anschlüsse in der Küche, planen Sie sie zusammen. So vermeiden Sie, dass eine fertige Fläche wieder geöffnet werden muss.
Zur Komplettsanierung wird es, wenn mehrere Räume und dazu Bad, Elektro oder Leitungen erneuert werden. Klären Sie dann vor den Oberflächenarbeiten, ob für neue Leitungen Wände oder Böden geöffnet werden müssen.
Für die Umsetzung in einer freien Wohnung gibt es unsere Leerwohnungssanierung, für eine grundlegende Erneuerung die Komplettsanierung einer Wohnung.
Renovierung, Sanierung, Modernisierung
Renovierung meint meist das Auffrischen von Oberflächen, Sanierung das Beheben von Schäden oder das Erneuern ganzer Bereiche, Modernisierung eine Verbesserung des Standards. Im Alltag gehen die Begriffe durcheinander. Wichtiger als das Wort ist, dass das Angebot den gemeinten Umfang genau beschreibt. Fragen zu Miete und Steuern, etwa zur Mieterhöhung nach einer Modernisierung oder zur Mietpreisbremse, gehören in eine Rechts- oder Steuerberatung.
Was Sie zur Besichtigung mitbringen
Halten Sie für den Termin bereit:
- Ihre Notizen aus dem Rundgang und die sortierten Entscheidungen
- gewünschte Materialien oder ein Muster, falls schon festgelegt
- was erhalten bleiben soll, etwa Küche, Türen oder einzelne Böden
- wer den Schlüssel hat und ab wann gearbeitet werden kann
- den gewünschten Zeitraum und einen festen Vermietungstermin, falls es einen gibt
- bei einer Eigentumswohnung: was mit Hausverwaltung oder Eigentümergemeinschaft geklärt ist, etwa Arbeitszeiten oder Arbeiten an gemeinsamen Leitungen
Wie sich die Kosten zusammensetzen, erklärt der Ratgeber Kosten einer Wohnungssanierung einordnen.
Für mehrere Wohnungen gibt es eine eigene Checkliste: Sanierungsanfrage vorbereiten und Angebote vergleichen.
Nach den Arbeiten: mit der Vereinbarung abgleichen
Gehen Sie die Wohnung nach Abschluss noch einmal mit Ihrer Liste durch:
- Sind alle vereinbarten Räume und Flächen bearbeitet?
- Sind Übergänge, Kanten und Anschlüsse sauber abgeschlossen?
- Wurde das vereinbarte Altmaterial entfernt?
- Welche Punkte sind noch offen, und bis wann werden sie erledigt?
Was noch offen ist, halten Sie schriftlich fest, am besten mit Fotos.
Fragen zum Renovierungsumfang
Braucht eine Mietwohnung nach dem Auszug eine Komplettsanierung?
Nicht automatisch. Entscheidend ist der Zustand: Sind Untergrund, Leitungen und Bad in Ordnung, reicht es oft, die abgenutzten Oberflächen zu erneuern. Eine Komplettsanierung kommt infrage, wenn mehrere Räume und die Technik erneuert werden müssen.
Sollte ich das Bad gleich mit erneuern, solange die Wohnung leer steht?
Prüfen Sie zuerst, ob Reparaturen an Fugen, Silikon oder Armaturen reichen. Ist eine Erneuerung ohnehin bald fällig, passt die leere Wohnung gut: Niemand muss um die Baustelle herum wohnen, und Bad, Boden und Wände lassen sich in einem Zug planen.
Was, wenn ich noch nicht alles weiß?
Markieren Sie offene Punkte mit „vor Ort klären“ und entscheiden Sie sie nach der Besichtigung.
Was lege ich zuerst fest: Umfang oder Material?
Erst den Umfang, also welche Räume und Flächen bearbeitet werden. Danach wählen Sie das passende Material.
Kann ich Schäden mit neuer Farbe oder neuem Belag überdecken?
Besser nicht, solange die Ursache unklar ist. Flecken, Risse oder lose Stellen können sich sonst unter der neuen Oberfläche wieder zeigen.